تخلیه ملک مسکونی | مراحل، شرایط و نحوه طرح دعوای تخلیه توسط وکیل

یکی از چالش‌های حقوقی رایج میان مالکان و مستأجران، موضوع دعوای تخلیه ملک مسکونی است که به معنای بازپس‌گیری قانونی عین مستأجره توسط موجر (مالک) است. این موضوع زمانی مطرح می‌شود که رابطه استیجاری به پایان رسیده باشد، یا مستأجر به تعهدات قانونی و قراردادی خود عمل نکند. فرآیند تخلیه ملک طبق قانون موجر و مستأجر ایران، به‌ویژه با وجود دو قانون متفاوت (مصوب ۱۳۵۶ و ۱۳۷۶)، دارای ظرایف و پیچیدگی‌هایی است که عدم آگاهی از آن‌ها می‌تواند موجر را درگیر فرآیندهای طولانی و پرهزینه قضایی نماید. تمایز بین دستور تخلیه فوری که توسط شورای حل اختلاف صادر می‌شود و حکم تخلیه ملک که نیازمند دادرسی در دادگاه عمومی حقوقی است، نقطه کانونی این مباحث حقوقی است. هدف از این بررسی، تشریح دقیق این فرآیندها، مدارک لازم برای اخذ حکم قطعی تخلیه و تفاوت‌های موجود در اجرای تخلیه ملک اجاره‌ای بر اساس نوع قرارداد اجاره رسمی و عادی است.

تخلیه ملک مسکونی چیست و در چه شرایطی مطرح می‌شود؟

دعوای تخلیه ملک مسکونی، فرآیند قانونی است که موجر برای بازپس‌گیری ملک پس از اتمام مدت اجاره یا به‌دلیل نقض تعهدات مستأجر آغاز می‌کند. شرایط اصلی طرح این دعوای تخلیه ملک، شامل انقضای مدت قرارداد یا تخلفاتی مانند عدم پرداخت اجاره‌بها، تعدی و تفریط در استفاده از ملک یا انتقال غیرمجاز ملک است. این اقدام باید بر اساس تخلیه ملک طبق قانون موجر و مستأجر و با کسب مجوز قانونی (اعم از دستور یا حکم تخلیه ملک) انجام گیرد، وگرنه مصداق تخلیه ملک بدون حکم دادگاه خواهد بود.

مفهوم تخلیه در قراردادهای اجاره

مفهوم تخلیه در قراردادهای اجاره به معنای استرداد و تحویل ملک اجاره‌ای توسط مستأجر به موجر پس از اتمام مدت قرارداد یا فسخ آن است. در صورت امتناع مستأجر، موجر باید با طرح دعوای تخلیه ملک و اخذ حکم یا دستور تخلیه فوری اقدام به تخلیه ملک اجاره‌ای نماید.

تفاوت دستور تخلیه و حکم تخلیه در قانون

تفاوت اصلی دستور تخلیه و حکم تخلیه در مرجع صدور و شرایط اجرا است. دستور تخلیه فوری در شرایط خاص و توسط شورای حل اختلاف صادر می‌شود، اما حکم تخلیه ملک توسط دادگاه صادر شده و نیاز به طی مراحل دادرسی و صدور حکم قطعی تخلیه دارد.

چه زمانی می‌توان حکم تخلیه گرفت؟

حکم تخلیه ملک زمانی قابل دریافت است که قرارداد اجاره منقضی شده باشد یا مستأجر به تعهدات اساسی خود مثل پرداخت اجاره‌بها عمل نکرده باشد. در این موارد، موجر با طرح دعوای تخلیه ملک و اثبات حق خود در مراجع قضایی، حکم قطعی تخلیه را اخذ می‌کند.

دستور تخلیه ملک مسکونی

دستور تخلیه فوری روشی سریع‌تر برای بازپس‌گیری ملک توسط موجر است که در شرایط خاصی اعمال می‌شود. این دستور تخلیه فوری معمولاً با استناد به قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ صادر می‌گردد و مستلزم شرایط خاصی در متن قرارداد اجاره رسمی و عادی است.

بنابراین دستور تخلیه فوری یک روش غیرترافعی برای تسریع در تخلیه ملک اجاره‌ای است که صرفاً برای قراردادهای اجاره منعقده پس از سال ۱۳۷۶ کاربرد دارد. برای صدور این دستور توسط شورای حل اختلاف، موجر باید قرارداد اجاره‌ای ارائه دهد که در دو نسخه تنظیم شده و به امضای دو شاهد رسیده باشد. مزیت بزرگ دستور تخلیه فوری، سرعت اجرای آن است که باعث تخلیه فوری مستأجر می‌شود و زمان دادرسی طولانی حکم تخلیه ملک را حذف می‌کند.

موارد صدور دستور تخلیه فوری

موارد صدور دستور تخلیه فوری در خصوص قراردادهای اجاره تابع قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ است؛ مانند انقضای مدت قرارداد اجاره‌ای که در دو نسخه تنظیم شده و دارای شهود باشد. در این حالت موجر می‌تواند مستقیماً از شورای حل اختلاف تقاضای تخلیه فوری مستأجر را داشته باشد.

آیا دستور تخلیه قابل اعتراض است؟

برخلاف حکم تخلیه ملک که قابلیت اعتراض دارد، دستور تخلیه فوری صادر شده توسط شورای حل اختلاف، در اصل قابل اعتراض نیست. با این حال، اجرای دستور تخلیه فوری در شرایطی می‌تواند متوقف یا به تعویق افتد که مستأجر ادعایی در خصوص تمدید قرارداد یا وجود حق کسب و پیشه داشته باشد.

توقف یا تعلیق دستور تخلیه در چه مواردی ممکن است؟

توقف یا تعلیق دستور تخلیه فوری در مواردی مانند ادعای مستأجر مبنی بر تمدید اجاره‌نامه یا ادعای پرداخت کامل اجاره‌بها توسط وی ممکن است. در این شرایط، مقام قضایی صادرکننده دستور تخلیه فوری می‌تواند تا رسیدگی به ادعای مستأجر، اجرای آن را متوقف کند.

حکم تخلیه ملک مسکونی

حکم تخلیه ملک مسکونی توسط دادگاه صادر می‌شود و برخلاف دستور تخلیه فوری، نیازمند تشریفات دادرسی است. اخذ حکم تخلیه ملک معمولاً در مواردی اتفاق می‌افتد که قرارداد اجاره مشمول قانون تخلیه مستأجر سال ۱۳۷۶ نباشد یا به دلایل فسخ مطرح شود.

بنابراین حکم تخلیه ملک یک رأی قضایی است که توسط دادگاه عمومی حقوقی پس از طی فرآیند کامل دادرسی و رسیدگی به دعوای تخلیه ملک صادر می‌شود. این حکم معمولاً در مورد اجاره‌نامه‌های مشمول قوانین قبلی یا مواردی که شرایط اخذ دستور تخلیه فوری فراهم نیست، کاربرد دارد. پس از قطعیت حکم، موجر باید با مراجعه به واحد اجرای احکام مدنی درخواست ابلاغ اجرائیه تخلیه را ارائه دهد تا فرآیند تخلیه فوری مستأجر و اجرای حکم قطعی تخلیه آغاز شود.

تقاضای حکم تخلیه توسط موجر

تقاضای حکم تخلیه ملک توسط موجر زمانی مطرح می‌شود که مستأجر با وجود اتمام مدت قرارداد یا تخلفات قراردادی، از تخلیه ملک اجاره‌ای خودداری کند. این تقاضا مستلزم ارائه دادخواست به دادگاه عمومی حقوقی و طی مراحل قانونی جهت صدور حکم قطعی تخلیه است.

مدارک لازم برای صدور حکم تخلیه

مدارک لازم برای صدور حکم تخلیه ملک شامل قرارداد اجاره رسمی و عادی، اسناد مالکیت موجر و در صورت لزوم، مدارک اثبات‌کننده تخلف مستأجر است. این مدارک باید به دادگاه عمومی حقوقی ارائه شده تا مبنای صدور حکم قطعی تخلیه قرار گیرند.

مبلغ ودیعه و اجرت‌المثل ایام تصرف چه می‌شود؟

مبلغ ودیعه (رهن) مستأجر، پس از صدور حکم تخلیه ملک و کسر بدهی‌های احتمالی مانند اجرت‌المثل ایام تصرف یا خسارات وارده، به وی مسترد می‌شود. واحد اجرای احکام مدنی پس از ابلاغ اجرائیه تخلیه، این موضوع را مدیریت می‌کند.

اجرای حکم تخلیه توسط کلانتری یا اجرای احکام

اجرای حکم تخلیه ملک پس از صدور و قطعیت، توسط واحد اجرای احکام مدنی و با همکاری کلانتری یا ضابطین قضایی انجام می‌پذیرد. در این مرحله، پس از ابلاغ اجرائیه تخلیه به مستأجر، تخلیه فوری مستأجر تحت نظارت مرجع قضایی صورت می‌گیرد.

تفاوت دستور تخلیه با حکم تخلیه

تفاوت اصلی دستور تخلیه فوری و حکم تخلیه ملک در فرآیند رسیدگی و اثر حقوقی آن‌هاست. دستور تخلیه فوری سریع‌تر صادر می‌شود و در موارد خاصی کاربرد دارد، در حالی که حکم تخلیه ملک پس از دادرسی کامل و توسط دادگاه عمومی حقوقی صادر می‌گردد.

تفاوت در مرجع صدور

مرجع صدور دستور تخلیه فوری، شورای حل اختلاف است (در شرایط خاص)، در حالی که مرجع صدور حکم تخلیه ملک، دادگاه عمومی حقوقی است. این تفاوت در مرجع صدور، یکی از مهم‌ترین تمایزات در قانون تخلیه مستأجر است.

تفاوت در زمان اجرا و قابلیت اعتراض

دستور تخلیه فوری زمان اجرای کوتاه‌تری دارد و غالباً غیرقابل اعتراض است، اما حکم تخلیه ملک پس از طی مهلت‌های قانونی اعتراض و قطعیت، توسط واحد اجرای احکام مدنی اجرا می‌شود. این تفاوت‌ها در زمان اجرا و قابلیت اعتراض، مهم‌اند.

تفاوت در نوع قرارداد (رسمی یا عادی)

نوع قرارداد اجاره رسمی و عادی در تعیین نوع اقدام قانونی مؤثر است. برای قرارداد اجاره رسمی و عادی که مشمول قانون ۱۳۷۶ باشد، می‌توان دستور تخلیه فوری گرفت؛ اما برای سایر قراردادها، معمولاً باید از طریق دادگاه عمومی حقوقی و طرح دعوای تخلیه ملک اقدام کرد.

موارد فسخ اجاره و تخلیه ملک

موارد فسخ اجاره و تخلیه ملک اجاره‌ای برای موجر و مستأجر در قانون تخلیه مستأجر به تفصیل بیان شده است. موجر می‌تواند در صورت انقضای مدت قرارداد، عدم پرداخت اجاره‌بها توسط مستأجر، یا تعدی و تفریط (سوءاستفاده) مستأجر از ملک، طرح دعوای تخلیه ملک نموده و تقاضای حکم تخلیه ملک یا دستور تخلیه فوری را داشته باشد. همچنین، اگر مستأجر بدون اجازه موجر اقدام به انتقال ملک به غیر نماید، موجر حق دارد تقاضای تخلیه فوری مستأجر را از مراجع قضایی بخواهد. مستأجر نیز در صورت معیوب بودن ملک یا عدم انجام تعهدات اساسی از سوی موجر، می‌تواند قرارداد را فسخ و اقدام به تخلیه ملک اجاره‌ای کند. این روند برای هر دو طرف، مستلزم رعایت کامل مفاد قرارداد اجاره رسمی و عادی و اصول تخلیه ملک طبق قانون موجر و مستأجر است.

موارد فسخ اجاره توسط مستأجر

موارد فسخ اجاره توسط مستأجر شامل عیوب ملک که امکان استفاده مطلوب را سلب کند یا عدم انجام تعهدات اساسی توسط موجر است. در صورت احراز حق فسخ، مستأجر می‌تواند با طرح دعوای تخلیه ملک و اعلام فسخ، اقدام به تخلیه ملک اجاره‌ای نماید.

موارد فسخ اجاره و تخلیه توسط موجر

موارد فسخ اجاره و تخلیه ملک اجاره‌ای توسط موجر شامل عدم پرداخت به‌موقع اجاره‌بها، تعدی و تفریط در استفاده از ملک یا انتقال ملک به غیر بدون اجازه موجر است. در این شرایط، موجر می‌تواند با استناد به قانون تخلیه مستأجر، تقاضای حکم قطعی تخلیه کند.

تکلیف مستأجر در صورت حوادث غیرمترقبه چیست؟

تکلیف مستأجر در صورت حوادث غیرمترقبه مانند زلزله یا سیل که موجب عدم امکان بهره‌برداری از ملک شود، فسخ قرارداد اجاره است. در این شرایط، مستأجر می‌تواند با اعلام فسخ، اقدام به تخلیه ملک اجاره‌ای کند و دیگر ملزم به پرداخت اجاره‌بها نیست.

تخلیه ملک مسکونی در صورت عدم پرداخت اجاره‌بها

تخلیه ملک مسکونی در صورت عدم پرداخت اجاره‌بها یکی از شایع‌ترین دلایل طرح دعوای تخلیه ملک است. در این شرایط، پس از اخطار و عدم پرداخت توسط مستأجر، موجر می‌تواند تقاضای صدور حکم تخلیه ملک را به دادگاه عمومی حقوقی ارائه دهد.

مراحل صدور حکم تخلیه به‌دلیل بدهی مستأجر

مراحل صدور حکم تخلیه ملک به‌دلیل بدهی مستأجر شامل اخطار قانونی به وی برای پرداخت، طرح دعوای تخلیه ملک در دادگاه عمومی حقوقی و پس از صدور رأی و قطعیت، ابلاغ اجرائیه تخلیه است. این فرآیند تحت نظارت قانون تخلیه مستأجر انجام می‌شود.

اگر مستأجر بعد از صدور اجرائیه اجاره را بپردازد، تکلیف چیست؟

اگر مستأجر پس از صدور ابلاغ اجرائیه تخلیه و قبل از اجرای آن، اجاره‌های معوقه را به علاوه خسارات بپردازد، بسته به قانون تخلیه مستأجر حاکم (مانند ماده ۹ قانون ۱۳۶۲(، ممکن است حکم قطعی تخلیه متوقف شود، اما این موضوع در قانون ۱۳۷۶ کمتر صادق است.

وضعیت اجاره‌نامه‌های عادی و رسمی در این حالت

وضعیت قرارداد اجاره رسمی و عادی در خصوص عدم پرداخت اجاره‌بها کمی متفاوت است. در اجاره‌نامه‌های مشمول قانون ۱۳۷۶، برای هر دو نوع قرارداد اجاره رسمی و عادی، پس از انقضای مدت و شرایط، می‌توان درخواست دستور تخلیه فوری را به شورای حل اختلاف داد.

دادگاه و مرجع صالح برای رسیدگی به دعوای تخلیه

مرجع صالح برای رسیدگی به دعوای تخلیه ملک بسته به نوع قرارداد (رسمی یا عادی) و مبلغ رهن/اجاره متفاوت است. در اکثر موارد تخلیه ملک طبق قانون موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶، مرجع صالح شورای حل اختلاف است.

وقتی قرارداد اجاره رسمی است، باید به کجا مراجعه کرد؟

وقتی قرارداد اجاره رسمی و عادی باشد و مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ نباشد، برای اخذ حکم تخلیه ملک باید به دادگاه عمومی حقوقی مراجعه کرد. اما برای اسناد رسمی که مطابق قانون ۱۳۷۶ تنظیم شده، می‌توان به اداره ثبت اسناد و املاک نیز مراجعه کرد.

وقتی اجاره‌نامه عادی است، مرجع رسیدگی کجاست؟

وقتی اجاره‌نامه عادی و مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ باشد، مرجع رسیدگی برای صدور دستور تخلیه فوری، شورای حل اختلاف است. در غیر این صورت، برای طرح دعوای تخلیه ملک و اخذ حکم تخلیه ملک، باید به دادگاه عمومی حقوقی مراجعه شود.

اگر دعوای تخلیه و تعمیر ملک همزمان مطرح شود چه می‌شود؟

اگر دعوای تخلیه ملک و تعمیر ملک همزمان مطرح شود، معمولاً دادگاه ابتدا به حق مالک در تخلیه ملک اجاره‌ای رسیدگی می‌کند و در صورت اثبات، حکم قطعی تخلیه را صادر خواهد کرد. موضوع تعمیرات ممکن است در صورت‌حساب نهایی ودیعه مستأجر محاسبه شود.

هزینه‌ها و مهلت زمانی در دعوای تخلیه

هزینه‌ها و مهلت زمانی در دعوای تخلیه ملک بسته به نوع اقدام (درخواست دستور تخلیه فوری یا طرح دعوای حکم تخلیه ملک) متفاوت است. دستور تخلیه فوری هم هزینه کمتری دارد و هم سریع‌تر به نتیجه می‌رسد.

هزینه دادرسی دعوای تخلیه ملک مسکونی

هزینه دادرسی دعوای تخلیه ملک مسکونی بسته به مرجع رسیدگی (شورای حل اختلاف یا دادگاه عمومی حقوقی) متفاوت است. در مورد دستور تخلیه فوری این هزینه کمتر است و در مورد حکم تخلیه ملک، هزینه دادرسی بر اساس بهای خواسته (معمولاً مبلغ اجاره یک ماه) محاسبه می‌شود.

مدت زمان لازم برای اخذ حکم تخلیه چقدر است؟

مدت زمان لازم برای اخذ حکم تخلیه ملک، به‌خصوص حکم قطعی تخلیه، بسته به پیچیدگی پرونده و حجم کار دادگاه عمومی حقوقی می‌تواند متغیر باشد، اما دستور تخلیه فوری در عرض چند روز صادر و تخلیه فوری مستأجر انجام می‌شود.

اجرت‌المثل ایام تصرف چگونه محاسبه می‌شود؟

اجرت‌المثل ایام تصرف، برای مدت زمانی که مستأجر پس از انقضای قرارداد در ملک باقی مانده است، محاسبه می‌شود. این مبلغ، که پس از صدور حکم تخلیه ملک و توسط کارشناس تعیین می‌گردد، از ودیعه مستأجر کسر و توسط واحد اجرای احکام مدنی پرداخت می‌شود.

نتیجه‌گیری

دعوای تخلیه ملک مسکونی با دو شیوه اصلی دستور تخلیه فوری (در موارد خاص و شورای حل اختلاف) و حکم تخلیه ملک (توسط دادگاه عمومی حقوقی) دنبال می‌شود. اجرای صحیح تخلیه ملک طبق قانون موجر و مستأجر مستلزم درک تفاوت‌های این دو و ارائه درست قرارداد اجاره رسمی و عادی و مدارک لازم به مراجع ذی‌صلاح است.

در مجموع، فرآیند تخلیه ملک مسکونی در نظام حقوقی ایران، یک روند کاملاً تخصصی است که بر اساس نوع قرارداد اجاره و تاریخ انعقاد آن، مسیر قانونی متفاوتی را طی می‌کند. مهم‌ترین تمایز در این حوزه، بین درخواست دستور تخلیه فوری که با استناد به قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ و در صورت وجود شرایط شکلی خاص قرارداد اجاره رسمی و عادی، توسط شورای حل اختلاف صادر می‌شود و حکم تخلیه ملک است که نیازمند دادرسی کامل در دادگاه عمومی حقوقی است. برای موجران، آگاهی از مدارک لازم، مانند ابلاغ اجرائیه تخلیه و شرایطی چون عدم پرداخت اجاره‌بها توسط مستأجر برای تسریع در روند تخلیه فوری مستأجر حیاتی است. در نهایت، هرگونه اقدام به تخلیه ملک اجاره‌ای باید تحت نظارت واحد اجرای احکام مدنی و با اخذ حکم قطعی تخلیه یا دستور قانونی انجام شود تا از بروز مسئولیت‌های حقوقی ناشی از تخلیه ملک بدون حکم دادگاه جلوگیری گردد.

سوالات متداول :

آیا می‌توان مستاجر را بدون حکم یا دستور تخلیه از ملک بیرون کرد؟

خیر، تخلیه ملک بدون حکم دادگاه یا دستور تخلیه فوری غیرقانونی است و موجر حق ندارد به‌صورت خودسرانه اقدام به تخلیه ملک اجاره‌ای نماید. هرگونه اقدام در این خصوص باید از طریق طرح دعوای تخلیه ملک و اخذ مجوز قانونی صورت گیرد تا تخلیه فوری مستأجر در چهارچوب قانون باشد.

اگر مستاجر از پرداخت قبوض آب، برق یا شارژ امتناع کند، آیا موجر می‌تواند تقاضای تخلیه کند؟

بله، اگر پرداخت قبوض آب، برق یا شارژ به‌عنوان یکی از شروط اساسی در قرارداد اجاره رسمی و عادی ذکر شده باشد، امتناع مستأجر می‌تواند به‌عنوان تخلف قراردادی و دلیلی برای طرح دعوای تخلیه ملک و تقاضای حکم تخلیه ملک در دادگاه عمومی حقوقی تلقی شود.

اگر مستاجر ملک را به شخص دیگری اجاره دهد (بدون اجازه موجر) چه حکمی دارد؟

اگر مستأجر بدون اجازه کتبی موجر، ملک را به شخص دیگری اجاره دهد (انتقال به غیر)، این عمل تخلف محسوب شده و موجر حق فسخ قرارداد و تقاضای حکم تخلیه ملک را دارد. این موضوع در قانون تخلیه مستأجر به‌عنوان یکی از دلایل اصلی فسخ و تخلیه فوری مستأجر ذکر شده است.