افراز و عدم امکان افراز ملک مشاع

ملک مشاع یا ملک شراکتی، یکی از رایج‌ترین انواع مالکیت در نظام حقوقی ایران است که در آن، دو یا چند نفر در جزء جزء مال، بدون تعیین سهم مشخص و جداگانه، شریک هستند. این شراکت، در بسیاری از مواقع، منشأ اختلافاتی می‌شود که نیاز به تقسیم ملک مشاع را ضروری می‌سازد. مهم‌ترین راهکار قانونی برای پایان دادن به این شراکت، افراز ملک مشاع است.

این مقاله، راهنمای جامعی است که به تفصیل، شرایط افراز ملک مشاع، مراحل افراز ملک مشاع در اداره ثبت و دادگاه، نحوه تشخیص عدم امکان افراز ملک مشاع، چگونگی دریافت گواهی عدم افراز ملک مشاع، و در نهایت، مسیر قانونی فروش ملک مشاع پس از عدم امکان افراز را با تکیه بر قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۱۳۵۷ و قوانین مرتبط، بررسی می‌کند.

افراز ملک مشاع چیست؟

ملک مشاع یا ملک شراکتی، یکی از رایج‌ترین انواع مالکیت در نظام حقوقی ایران است که در آن، دو یا چند نفر در جزء جزء مال، بدون تعیین سهم مشخص و جداگانه، شریک هستند. این شراکت، در بسیاری از مواقع، منشأ اختلافاتی می‌شود که نیاز به تقسیم ملک مشاع را ضروری می‌سازد. مهم‌ترین راهکار قانونی برای پایان دادن به این شراکت، افراز ملک مشاع است.

مفهوم ملک مشاع و تقسیم آن

ملک مشاع (Common Property) به ملکی گفته می‌شود که سهم هر یک از شرکا در تمام اجزاء ملک پراکنده است و از نظر فیزیکی تفکیک و تعیین نشده است. نحوه تقسیم ملک مشاع معمولاً به این صورت است که اگر ملک قابل تقسیم باشد، سهم هر شریک بر اساس میزان مالکیت او، با در نظر گرفتن ارزش‌گذاری، جدا می‌شود.

تفاوت افراز و تفکیک ملک

گرچه هر دو اصطلاح افراز و تفکیک به نوعی به تقسیم ملک اشاره دارند، اما در ماهیت حقوقی، اهداف، و مراجع رسیدگی، تفاوت‌های اساسی دارند. درک تفاوت افراز و تفکیک ملک و تفاوت تفکیک و افراز در قانون ثبت برای شرکا حیاتی است:

موارد و شرایط قانونی افراز ملک

برای درخواست افراز ملک مشاع، باید شرایط افراز ملک مشاع قانونی زیر وجود داشته باشد:

1. وجود حالت اشاعه:ملک باید دارای شریک باشد و بین دو یا چند نفر مشترک باشد.
2. ثبتی بودن ملک:ملک باید دارای سابقه ثبتی باشد. در صورت مجهول بودن وضعیت ثبتی یا نداشتن سند، ابتدا باید اقدام به اخذ سند یا تعیین تکلیف ثبتی نمود.
3. امکان تقسیم:ملک باید از نظر فنی، شهرسازی، و قانونی قابلیت تقسیم به نسبت سهم شرکا را داشته باشد. برای مثال، اگر ملک پس از افراز، قطعاتی کوچکتر از حد نصاب منطقه (بر اساس قوانین شهرداری و شهرسازی) داشته باشد، غیرقابل افراز تلقی می‌شود.

نحوه و مراحل افراز ملک مشاع

افراز ملک مشاع ابتدا در اداره ثبت اسناد محل انجام می‌شود. در صورت وجود محجور یا اعتراض، یا صدور گواهی عدم افراز، رسیدگی به دادگاه حقوقی ارجاع می‌گردد. درخواست افراز ملک مشاع می‌تواند در دو مرجع اصلی صورت پذیرد: اداره ثبت اسناد و املاک کشور و دادگاه حقوقی.

مراحل افراز ملک در اداره ثبت اسناد

بر اساس قانون افراز و فروش املاک مشاع، مرجع صالح اولیه برای رسیدگی به درخواست افراز ملک مشاع، در صورتی که جریان ثبتی ملک خاتمه یافته و فاقد پرونده مطروحه در دادگاه باشد، اداره ثبت اسناد و املاک کشور است.

1. تقدیم درخواست:یکی از شرکا (یا چند شریک) با در دست داشتن مدارک لازم برای افراز ملک مشاع، درخواست افراز ملک مشاع را به اداره ثبت محل وقوع ملک ارائه می‌دهد.
2. ارجاع به کارشناس:اداره ثبت، پرونده را به نماینده و نقشه‌بردار خود ارجاع می‌دهد تا ملک را بازدید و نقشه‌برداری کند.
3. تنظیم صورت‌مجلس:کارشناس نقشه افراز را تنظیم و در صورت امکان تقسیم ملک مشاع به نسبت سهام شرکا، صورت‌مجلس افرازی را تهیه می‌کند.
4. ابلاغ به شرکا:تصمیم اداره ثبت مبنی بر افراز یا عدم افراز به کلیه شرکای ملک ابلاغ می‌شود.
5. صدور سند جدید:در صورت عدم اعتراض در مهلت قانونی (۲۰ روز)، تصمیم قطعی شده و اداره ثبت اقدام به صدور سند مالکیت مفروزی (جدید) برای هر شریک می‌کند.

نکته کلیدی: اگر در حین جریان افراز در ثبت، شرکا در خصوص اصل مالکیت یا حدود ملک اختلاف داشته باشند، یا اگر یکی از شرکا محجور (صغیر یا سفیه) باشد، اداره ثبت باید از ادامه رسیدگی خودداری و پرونده را به دادگاه ارجاع دهد.

مراحل افراز ملک در دادگاه حقوقی

در دو حالت، مرجع صالح رسیدگی به درخواست افراز ملک مشاع، دادگاه حقوقی است:

1. عدم امکان افراز در ثبت:زمانی که اداره ثبت به دلیل عدم امکان افراز ملک مشاع، گواهی عدم افراز صادر کرده باشد (که در این صورت، ادامه فرآیند به دستور فروش ملک غیرقابل افراز منجر می‌شود).
2. اعتراض به تصمیم ثبت:هنگامی که یکی از شرکا به تصمیم اداره ثبت مبنی بر افراز یا عدم افراز اعتراض به تصمیم اداره ثبت در افراز داشته باشد.
3. وجود محجور:اگر یکی از شرکا محجور باشد (که در این حالت، مرجع مستقیماً دادگاه است).

در حالت‌های ۲ و ۳، دادگاه با بررسی شرایط و نظر کارشناس رسمی دادگستری، در خصوص امکان یا عدم امکان افراز ملک مشاع رأی صادر می‌کند. در حالت ۱، دادگاه صرفاً دستور فروش را صادر می‌کند.

مدارک لازم برای درخواست افراز

برای ثبت درخواست افراز ملک مشاع در اداره ثبت، ارائه مدارک زیر الزامی است:

• سند مالکیت مشاعی متقاضی و سایر شرکا (یا کپی مصدق آن).
• نقشه ملک (در صورت وجود).
• کپی شناسنامه و کارت ملی متقاضی.
• نمونه دادخواست افراز ملک مشاعیا درخواست کتبی افراز خطاب به رئیس اداره ثبت.

مرجع صالح رسیدگی به درخواست افراز

مرجع صالح اصلی، اداره ثبت اسناد و املاک کشور (محل وقوع ملک) است. اما در صورت وجود محجور یا اعتراض به تصمیم ثبت، دادگاه حقوقی صلاحیت رسیدگی خواهد داشت.

هزینه‌ افراز ملک مشاع و زمان تقریبی آن

هزینه و مدت زمان افراز ملک مشاع به عوامل مختلفی بستگی دارد:

• هزینه:شامل حق‌الثبت، هزینه نقشه‌برداری و کارشناسی (بر اساس تعرفه رسمی)، و در صورت مراجعه به دادگاه، هزینه دادرسی و حق‌الوکاله (در صورت استفاده از وکیل).
• زمان:در صورت امکان افراز و عدم اعتراض، فرآیند در اداره ثبت ممکن است چند ماه به طول بیانجامد. در صورت ارجاع به دادگاه یا وجود اختلاف، این زمان می‌تواند تا یک سال یا بیشتر افزایش یابد.

ملک غیرقابل افراز چیست؟

ملک غیرقابل افراز به ملکی گفته می‌شود که به دلایل فنی، شهرسازی (مانند کوچک‌تر بودن از حد نصاب افراز)، یا قانونی، قابلیت تقسیم عادلانه به نسبت سهم شرکا را ندارد.

معیارهای قانونی تشخیص ملک غیرقابل افراز

معیارهای قانونی تشخیص ملک غیرقابل افراز شامل موارد زیر است:

1. عدم امکان تقسیم فیزیکی:در صورتی که پس از تقسیم، سهم هر یک از شرکا به صورت مستقل قابل انتفاع و بهره‌برداری نباشد (مثلاً راه دسترسی نداشته باشد).
2. رعایت نشدن حد نصاب:اگر سهم مفروزی شرکا، کوچکتر از حداقل اندازه مجاز برای تفکیک (حد نصاب افراز) بر اساس طرح‌های جامع و تفصیلی شهری و مصوبات شهرداری باشد.
3. تضرر شرکا:اگر تقسیم ملک باعث کسر فاحش از قیمت کل ملک و ورود ضرر جدی به شرکا شود.
4. مقررات خاص:وجود مقررات خاص که تقسیم را ممنوع کرده است (مثلاً در مورد برخی املاک وقفی).

چه املاکی غیر قابل افراز هستند؟

نمونه‌هایی از املاکی که غالباً غیر قابل افراز هستند:

• زمین‌های کوچک با کاربری مسکونی در مناطق شهری که مساحت آنها کمتر از حد نصاب افراز و تفکیک است.
• آپارتمان‌هایی که افراز آنها عملاً به معنای تقسیم یک واحد مستقل به چند واحد کوچکتر است و مغایر با ضوابط ساخت‌وساز و پایان کار باشد.
• املاکی که تقسیم آنها باعث می‌شود سهم یکی از شرکا فاقد امتیازات ضروری (مثل برق یا آب) شود.

نحوه صدور گواهی عدم افراز از اداره ثبت

هنگامی که اداره ثبت پس از بررسی و نقشه‌برداری، به این نتیجه برسد که ملک از نظر فنی یا قانونی، قابل تقسیم به نسبت سهام شرکا نیست، اقدام به صدور گواهی عدم افراز ملک مشاع می‌کند.

نحوه اقدام برای گواهی عدم افراز به این صورت است که پس از ثبت درخواست افراز ملک مشاع، کارشناس ثبت عدم قابلیت تقسیم را تأیید کرده و اداره ثبت، با ذکر دلیل، این گواهی عدم افراز از اداره ثبت را صادر و به متقاضی ابلاغ می‌کند. این گواهی، سند اصلی برای طرح دعوای دستور فروش ملک غیرقابل افراز در دادگاه است.

دستور فروش ملک غیرقابل افراز

پس از قطعی شدن عدم امکان افراز ملک مشاع و دریافت گواهی عدم افراز ملک مشاع، هیچ یک از شرکا نمی‌تواند دیگری را به ادامه شراکت اجبار کند. در این مرحله، راهکار قانونی برای پایان دادن به شراکت، طرح دادخواست فروش ملک غیرقابل افراز و دریافت دستور فروش ملک غیرقابل افراز از دادگاه است.

مراحل قانونی دستور فروش ملک مشاع

1. درخواست:یکی از شرکا با در دست داشتن گواهی عدم افراز ملک مشاع (که از اداره ثبت دریافت شده یا توسط دادگاه تأیید شده است)، به دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک مراجعه و دادخواست فروش ملک غیرقابل افراز را تقدیم می‌کند.
2. صدور دستور فروش:دادگاه با بررسی گواهی عدم افراز، صرفاً دستور فروش ملک مشاع را صادر می‌کند. این دستور، ماهیت حکم قضایی ندارد و جنبه اجرایی دارد، لذا قابل تجدیدنظرخواهی نیست.
3. اجرای دستور:پرونده به اجرای احکام دادگستری فرستاده می‌شود.
4. ارجاع به کارشناس:ملک توسط کارشناس رسمی دادگستری قیمت‌گذاری می‌شود.
5. فروش از طریق مزایده:ملک از طریق مزایده ملک غیرقابل افراز به فروش می‌رسد.

مدارک لازم برای دستور فروش ملک

• گواهی عدم افراز ملک مشاعصادره از اداره ثبت اسناد.
• سند مالکیت مشاعی.
• کپی شناسنامه و کارت ملی متقاضی.
• نمونه دادخواست فروش ملک غیرقابل افراز.

چه کسانی می‌توانند تقاضای فروش ملک مشاع بدهند؟

هر یک از شرکای ملک مشاع، اعم از مالکیت جزء یا کل، در صورت عدم امکان افراز ملک مشاع و دریافت گواهی عدم افراز از اداره ثبت، می‌تواند درخواست فروش ملک مشاع را از دادگاه طلب کند.

مدت زمان صدور دستور فروش ملک

صدور دستور فروش در دادگاه، به دلیل ماهیت اجرایی آن، معمولاً سریع‌تر از صدور حکم است و ممکن است چند هفته تا چند ماه طول بکشد. اما قسمت زمان‌بر، طی شدن مراحل مزایده ملک غیرقابل افراز در اجرای احکام است که به دلیل تشریفات قانونی، ممکن است چندین ماه به طول بیانجامد.

مزایده ملک غیرقابل افراز و نحوه برگزاری آن

پس از صدور دستور فروش، ملک غیرقابل افراز توسط کارشناس رسمی قیمت‌گذاری شده و از طریق اجرای احکام دادگستری، با برگزاری مزایده علنی به بالاترین قیمت فروخته می‌شود.

مزایده ملک غیرقابل افراز و نحوه برگزاری آن به شرح زیر است:

• قیمت‌گذاری:کارشناس رسمی دادگستری ملک را قیمت‌گذاری می‌کند (قیمت پایه مزایده).
• آگهی:مزایده در روزنامه کثیرالانتشار یا محلی آگهی می‌شود.
• برگزاری:در تاریخ و ساعت معین، مزایده برگزار می‌شود. کسی که بالاترین قیمت را پیشنهاد دهد، برنده مزایده است. قیمت نباید کمتر از قیمت پایه کارشناسی باشد.
• انتقال:پس از واریز ثمن (قیمت فروش) توسط برنده مزایده، سهم هر شریک از پول، به نسبت سهم مالکیت او، پرداخت می‌شود و ملک به نام خریدار منتقل می‌گردد.

نکات مهم در فروش و مزایده ملک مشاع

• حضور شرکا در مزایده:همه شرکا حق شرکت در مزایده ملک غیرقابل افراز را دارند و می‌توانند ملک را خریداری کنند.
• مسئولیت فروش:فروش از طریق اجرای احکام، از بابت تضمین سلامت معامله و انتقال قطعی، قابل اطمینان است.
• فروش ملک مشاع پس از عدم امکان افراز، یک راهکار تضمین‌شده برای پایان دادن به شراکت‌های مشکل‌ساز است.

نکات تکمیلی حقوقی در خصوص افراز و فروش ملک مشاع

قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۱۳۵۷، احکام کلی تقسیم ملک مشاع در قانون مدنی را تکمیل می‌کند. اعتراض به تصمیم اداره ثبت در خصوص افراز، ظرف ۲۰ روز در دادگاه مطرح می‌شود. مشاوره با وکیل ملکی برای اطمینان از صحت مراحل قانونی و تسریع در روند کار، حیاتی است.

ارتباط قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۱۳۵۷ با قانون مدنی

قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۱۳۵۷، در واقع مکمل و تفصیل‌دهنده احکام تقسیم ملک مشاع در قانون مدنی است. قانون مدنی (مواد ۵۷۱ تا ۶۷۵) به طور کلی شرایط افراز ملک مشاع و مالکیت مشترک را بیان می‌کند. اما قانون ۱۳۵۷، مرجع صالح (اداره ثبت) و تشریفات اجرایی افراز ملک مشاع و فروش اجباری ملک مشاع را در صورت عدم امکان افراز ملک مشاع مشخص کرده است.

اعتراض به تصمیم اداره ثبت در خصوص افراز یا عدم افراز

همانطور که ذکر شد، هر شریکی که به تصمیم اداره ثبت در خصوص افراز ملک مشاع یا گواهی عدم افراز ملک مشاع اعتراض به تصمیم اداره ثبت در افراز داشته باشد، باید ظرف ۲۰ روز پس از ابلاغ، اعتراض خود را در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک مطرح کند. دادگاه با رسیدگی قضایی و ارجاع به کارشناس رسمی، در این باره تصمیم‌گیری خواهد کرد.

نقش وکیل ملکی در پیگیری افراز یا فروش ملک مشاع

فرآیندهای افراز ملک مشاع، دریافت گواهی عدم افراز ملک مشاع، و دادخواست فروش ملک غیرقابل افراز، دارای جزئیات فنی و حقوقی پیچیده‌ای است. یک وکیل ملکی متخصص می‌تواند:

• در جمع‌آوری مدارک لازم برای افراز ملک مشاعو تعیین مرجع صالح کمک کند.
• بهترین استراتژی را برای نحوه تقسیم ملک مشاعیا فروش آن ارائه دهد.
• در تنظیم نمونه دادخواست افراز ملک مشاعیا دستور فروش، دقت حقوقی لازم را به کار گیرد.
• در مراحل مراحل افراز ملک مشاع در اداره ثبتو مراحل افراز ملک مشاع در دادگاه، به عنوان نماینده حقوقی، روند پرونده را تسریع بخشد.

توصیه‌های حقوقی پیش از درخواست افراز یا فروش

• توافق شرکا:بهترین و سریع‌ترین راهکار، توافق داخلی شرکا برای تقسیم ملک مشاع یا فروش آن است. توافق‌نامه رسمی (صلح‌نامه یا تقسیم‌نامه عادی) می‌تواند مراحل اداری را بسیار کوتاه کند.
• بررسی حد نصاب:پیش از اقدام، با یک کارشناس مشورت کنید تا از قابلیت افراز ملک بر اساس ضوابط شهرداری مطمئن شوید.
• عدم نیاز به رضایت:برای درخواست افراز ملک مشاع در ثبت، و یا دادخواست فروش ملک غیرقابل افراز در دادگاه، نیاز به رضایت سایر شرکا نیست.

نتیجه‌گیری

افراز ملک مشاع، مسیر قانونی اصلی برای پایان دادن به شراکت در ملک مشاع است که مرجع اولیه آن اداره ثبت اسناد و املاک کشور می‌باشد. در صورت عدم امکان افراز ملک مشاع (غالباً به دلیل کوچک بودن سهم‌ها یا مغایرت با ضوابط شهرسازی)، اداره ثبت گواهی عدم افراز ملک مشاع را صادر می‌کند. این گواهی، کلید طلایی برای فروش ملک مشاع پس از عدم امکان افراز از طریق دستور فروش ملک غیرقابل افراز در دادگاه و در نهایت، فروش اجباری ملک مشاع از طریق مزایده است.

سوالات متداول

چه افرادی می‌توانند برای دریافت دستور فروش ملک مشاع درخواست دهند؟

هر یک از شرکای ملک مشاع می‌تواند برای دریافت دستور فروش ملک غیرقابل افراز درخواست دهد، مشروط بر اینکه ابتدا گواهی عدم افراز ملک مشاع را از اداره ثبت اسناد و املاک کشور دریافت کرده باشد یا در جریان رسیدگی قضایی، عدم امکان افراز قطعی شده باشد.

آیا فروختن ملک مشاع بدون اجازه سایر شرکا درست است؟

بله و خیر. فروش ملک مشاع بدون اجازه سایر شرکا، به طور مستقیم (فروش سهم کل ملک به عنوان یک ملک شش دانگ) جایز نیست و معامله فضولی تلقی می‌شود. با این حال:

• فروش سهم خود:هر شریک می‌تواند سهم مشاع خود را به تنهایی و بدون اجازه دیگران به شخص ثالث منتقل کند. خریدار جدید، صرفاً جایگزین فروشنده در شراکت می‌شود.
• فروش از طریق قانون:اگر عدم امکان افراز ملک مشاع اثبات شود و گواهی عدم افراز صادر گردد، هر شریک می‌تواند از دادگاه دستور فروش ملک غیرقابل افراز (فروش کل ملک از طریق مزایده) را بگیرد.